概要：房地产宏观调控以来，中央政府屡屡实施多种措施，但效果不欠佳，其主要原因是调控的方向和手段不存在偏差。文章指出平稳房价的主要措施应该是充分运用多种经济手段，防止行政介入导致的逆向调节，保证房价的平稳，在此基础上，我们明确提出了一些明确的政策建议。　　关键词：房地产 宏观调控 地方政府 　　 　　针对房价下跌过慢的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央实施了一系列诱导房价过慢快速增长的政策措施，比如，“121”文件、“831大限”、“71号”文件等等。

但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观货币政策并未获得预期的效果。政府在展开多次调控后，为什么还是没能有效地规范房地产市场的发展呢?毕竟，我们指出这主要是由于宏观调控手段和调控政策的着力点不完全正确。　　 　　一、我国近年来房价下跌过慢的的原因分析 　　 　　导致房价较慢下跌的因素是多方面的，既有市场需求层面的，也有供给方面的。　　 　　1、市场需求过度充沛 　　从市场需求方面谈，住宅市场需求主要还包括城市化进程减缓带给的刚性市场需求、城市居民提高住房条件的主动市场需求、城市征地改建带给的被动市场需求以及部分投资者的投资和投机市场需求等。

首先，从潜在市场需求来看，目前，中国刚转入城市化的加快阶段，仍然到2050年，中国都将正处于城市高速发展的时期。城市化进程的减缓，造成大量的流动人日涌进城市。专家估算，到构建“全面小康”的2020年，我国城市化水平将超过55～60％，城镇居民将快速增长到8亿至8.5亿人，而我国现有城镇居民4.9亿人，也就是说未来15年左右将大约有3～3.5亿左右的追加城镇人口必须解决问题住房问题。其次，从有效地市场需求测算，大大提升的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民提高住房获取了不利时机，原先城市人口不存在提高住房条件的市场需求。

2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，如果假设有20％的城镇家庭有提高住房的拒绝，而且这20％拒绝提高住房的城镇家庭每户也只是想要减少20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家减少20平方米，这个现实市场需求总量是5.4亿平方米。这个市场需求是客观存在的，是现在就有缴纳能力或借助银行信贷就不具备缴纳能力的市场需求。此外，我国目前很多城市为了提高城市面貌，旧城改建和城市建设的力度相当大，由此产生了大量的被动市场需求。

最后，居民的投资性购房市场需求减少。由于房地产不仅具备消费品属性，也具备投资品属性，所以房地产市场上的市场需求除了自寄居性需求外，还不存在着大量投资性市场需求。

特别是在是近年来，一方面居民农村居民收益大幅提升，另一方面银行存款利率较低。于是，大量社会资金在缺少其他更佳投资渠道的情况下，争相转入房地产市场，导致部分城市的房地产投资市场需求很快不断扩大。

　　 　　2、房地产供给结构紊乱，各级市场供给严重不足 　　长期以来我国住房供给结构不合理，经济限于住房和廉租房供给比例太小，高价商品房的供给比例占有主导地位，大户型、豪华型住房供过于求，而价格高的中小户型供应偏低。别墅高档公寓每年的新开工面积相对于经济适用房新开工面积的比重在大大下降，前者每年减少，后者却停滞不前甚至上升。这样就构成了一种不合理的供给结构，即高档住房偏多，而与绝大多数居民消费能力相适应的经济适用房的供应显著严重不足，在高档住房“成本推展”和中低档住房“市场需求夹住”的联合起到下，引发房价的全面下跌。　　 　　二、宏观调控没能奏效的原因分析 　　 　　导致宏观调控没能奏效的原因是简单的，既有政策上的问题，也有外部环境的原因，这里只从政策层面对房价调控效应不理想的原因展开探究，明确而言，政策层面的原因主要还包括以下几个方面： 　　 　　1、调控措施着力点不存在偏差 　　如前所述，我国房价下跌的原因既有供给层面的原因，也有市场需求层面的原因。

但我们通过对我国2003～2006年政府实施的一系列宏观调控政策的疏理，找到宏观调控措施着力点不存在偏差。总体而言，2006年5月以前，我国对房地产市场的宏观调控可以区分为二个阶段：第一个阶段是2003年到2004年。2003年年以来，房地产业在发展过程中经常出现了部分地区房地产投资短路、房价下跌过低的现象，特别是在是上海、杭州等长三角地区，房价涨幅多达10％。

于是从2003年6月央行121号文件开始，中央政府实施了一系列调控政策。但从表格2可以显现出，这次调控主要是诱导供给，对市场需求、特别是在所谓合理市场需求缺少有效地掌控，结果经常出现投资抹黑和被动市场需求等非合理市场需求的快速增长，进而造成房价大幅度下跌。

第二个阶段是2005～2006年初。2005年初，根据房地产市场经常出现的新情况和新问题，中央有关部门实施了一系列涵括土地供应、研发、销售、流通环节等房地产行业全过程的调控政策，调控手段从行政手段下降到诸如利率、税收等经济手段。本轮宏观调控的重点是诱导房地产市场需求的过快快速增长，如税房地产交易税、提升房贷利率等都是侧重市场需求方面的。但在供给方面，由于担忧投资短路，在平稳房价的政策下，政府采行一切措施避免投资增长率的声浪，掌控房地产投资。

结果是部分城市商品房价格在2005年下半年经历了半年了冻冬后，2006年3月份开始转好。　　综上所述，我国宏观调控并未超过预期效果的原因在于并未对症下药，房价加剧既有市场需求层面的原因，也有住房供给方面的原因，而我们历次调控都只针对供需的一个层面，因此，房价越调越高也就在情理之中。

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